CONVEGNI SVOLTI

Se i dati quantitativi (57 posti letto ogni mille abitanti di età superiore ai 75 anni in Italia contro i 105 della Germania e i 167 dell’Olanda) bastano da soli a definire le prospettive di crescita della domanda di RSA nel nostro Paese, sono i dati qualitativi a spiegare la trasformazione delle esigenze dei senior, evidenziando la crisi e l'inadeguatezza dei modelli tradizionali.

Promossi dalla richiesta di socialità e autonomia di scelta espressa dalla prossima generazione di anziani, l’ampliamento e la diversificazione dell’offerta di soluzioni abitative non riguardano esclusivamente la progressiva affermazione del senior living nel nostro Paese, ma anche e soprattutto le RSA e gli APA – Alloggi Protetti per Anziani. Un’evoluzione che rimette in discussione tutti i parametri, dalla localizzazione al lay-out, dai servizi al rapporto tra spazi privati e aree comuni fino alla diversificazione funzionale delle strutture, incidendo significativamente sul business plan dei progetti di sviluppo.

La quinta edizione del convegno AGIDI dedicato alle RSA analizza la dimensione normativa, urbanistica, immobiliare e finanziaria di Residenze Sanitarie e Appartamenti Protetti, evidenziando il potenziale dei nuovi insediamenti nella rigenerazione urbana, il supporto delle tecnologie alla definizione di nuovi format residenziali e le opportunità del mercato per operatori e investitori.

L’attuale clima di incertezza condiziona previsioni e aspettative in tutti i settori della vita economica. Tra questi, il settore retail risulta particolarmente colpito, da un lato, per la contrazione dei consumi dovuta a difficoltà economiche oggettive e generalizzate e, dall’altro, per la crescita inesorabile degli acquisti online registrata nel periodo di quarantena, che ha ulteriormente allargato la forbice tra shopping fisico e digitale.

Pesano, sul futuro di numerose attività commerciali, anche le perduranti restrizioni relative agli spostamenti per motivi di studio e lavoro, che riducono ulteriormente il bacino dei potenziali consumatori.

Superata la fase più critica dell’emergenza, che nel settore retail ha comportato il ricorso a misure che spaziano dalla rinnovazione del contratto di affitto alla sospensione temporanea dei canoni fino alla  risoluzione anticipata, è evidente la necessità di una riorganizzazione dei rapporti economici e, soprattutto, di una redistribuzione dei rischi nelle locazioni commerciali.

La ricerca di nuove forme di alleanza tra proprietà e tenant è il tema al centro della nuova iniziativa che AGIDI dedica al settore retail nella fase post COVID e che analizza, tra gli altri, i recenti orientamenti giurisprudenziali in materia di contratti di locazione commerciale, le agevolazioni fiscali per il conduttore previste dalla normativa emergenziale, le clausole di hardship e la contrattualizzazione dell’eccessiva onerosità.

Il mercato dei data center è in crescita esponenziale: secondo indagini recenti, nell’ultimo decennio il mercato è cresciuto del 18% annuo in area Emea, con un record di investimenti di 1,5 miliardi di euro in data center europei registrato nel 2018 e la previsione di un aumento delle transazioni fino al 29% nei prossimi due anni. 
Di fatto, l’aumento vertiginoso della domanda di cloud computing, intelligenza artificiale e Internet of Things determina automaticamente l’aumento della domanda di strutture ed edifici in grado di custodire l’enorme quantità di dati generata quotidianamente e definita ormai il “petrolio del futuro”. Il rendimento medio si attesta tra il 5 e il 7%, ma può superare anche il 10% se il proprietario è in grado di offrire al tenant i supporti tecnologici necessari.
E l’Italia? Nonostante alcuni limiti fisici infrastrutturali che ancora ostacolano il decollo del settore, nel nostro Paese i data center attualmente censiti sono 75, di cui 23 nella sola area di Milano, a conferma della tendenza a concentrarsi intorno ai distretti finanziari. Giocano, a favore della diffusione dei data center sul territorio nazionale, diversi fattori, tra cui il maggior livello di sicurezza, privacy e disponibilità dei dati offerto da strutture locali e la possibilità di usufruire di economie di scala per le PMI che costituiscono il tessuto economico italiano.
La dimensione urbanistica, immobiliare, finanziaria e progettuale dei data center è al centro del nuovo convegno che AGIDI ha dedicato all’impatto della digitalizzazione sul real estate dopo le iniziative dedicate a PropTech e Blockchain.

Nonostante la prevedibile riduzione del tasso di occupancy previsto nel breve-medio, i fondamenti strutturali della domanda per queste formule abitative escono rafforzati dalla trasformazione socio-economica innescata dalla pandemia. Nel caso del co-living, in particolare, si annuncia un’impennata della domanda di condivisione di spazi residenziali privati in contesti di qualità, sanificati e tecnologici, mentre secondo le previsioni il mercato italiano dello Student Housing sarà il primo a ripartire non appena la situazione si sarà normalizzata. Anche il Senior Housing, agli albori in Italia, durante il lockdown si è dimostrato efficace nel garantire la sicurezza di un’utenza critica, rimodulando la socialità in base alle necessità imposte dall’emergenza sanitaria.  

AGIDI ha ulteriormente ampliato l’offerta di approfondimenti specifici e mirati sulle conseguenze del COVID-19 per gli operatori immobiliari, dedicando il secondo appuntamento alle nuove regole per il residenziale gestito. Il quadro normativo di riferimento e i provvedimenti di Governo ed Enti Locali, la formalizzazione degli accordi integrativi o modificativi del contratto tra gestore e conduttore, i profili di rischio per gli operatori specializzati, l’applicazione dei protocolli di salute e sicurezza agli spazi condivisi e i provvedimenti di natura informativa, limitativa e coercitiva sono alcuni tra i temi affrontati dai relatori nel corso dell’iniziativa.

Nonostante la graduale riapertura in atto le perduranti restrizioni legate al distanziamento sociale e la radicale trasformazione di modelli e priorità di consumo hanno determinato una pesante riduzione del potenziale produttivo per la stragrande maggioranza degli operatori commerciali.
Una situazione che impatta sia sul proprietario che sul conduttore, che devono valutare le soluzioni negoziali più opportune per affrontare l’emergenza. Le opzioni disponibili spaziano dalla risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta, una scelta definitiva che implica il recesso anticipato e il rilascio degli spazi, alla sospensione temporanea dei canoni di locazione fino alla rinnovazione del contratto di affitto in base a nuovi parametri.
Nello scenario post lockdown, caratterizzato da condizioni tanto straordinarie quanto imprevedibili, AGIDI ha integrato la consueta offerta di contenuti con approfondimenti specifici e mirati sulle conseguenze del COVID-19 per gli operatori immobiliari, dedicando il primo appuntamento alle modalità di rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale.