Il mercato dei data center è in crescita esponenziale: secondo indagini recenti, nell’ultimo decennio il mercato è cresciuto del 18% annuo in area Emea, con un record di investimenti di 1,5 miliardi di euro in data center europei registrato nel 2018 e la previsione di un aumento delle transazioni fino al 29% nei prossimi due anni.
Di fatto, l’aumento vertiginoso della domanda di cloud computing, intelligenza artificiale e Internet of Things determina automaticamente l’aumento della domanda di strutture ed edifici in grado di custodire l’enorme quantità di dati generata quotidianamente e definita ormai il “petrolio del futuro”. Il rendimento medio si attesta tra il 5 e il 7%, ma può superare anche il 10% se il proprietario è in grado di offrire al tenant i supporti tecnologici necessari.
E l’Italia? Nonostante alcuni limiti fisici infrastrutturali che ancora ostacolano il decollo del settore, nel nostro Paese i data center attualmente censiti sono 75, di cui 23 nella sola area di Milano, a conferma della tendenza a concentrarsi intorno ai distretti finanziari. Giocano, a favore della diffusione dei data center sul territorio nazionale, diversi fattori, tra cui il maggior livello di sicurezza, privacy e disponibilità dei dati offerto da strutture locali e la possibilità di usufruire di economie di scala per le PMI che costituiscono il tessuto economico italiano.
La dimensione urbanistica, immobiliare, finanziaria e progettuale dei data center è al centro del nuovo convegno che AGIDI ha dedicato all’impatto della digitalizzazione sul real estate dopo le iniziative dedicate a PropTech e Blockchain.
CONVEGNI SVOLTI
Gli investimenti immobiliari in Data Center (convegno online)
L’impatto del COVID su Co-living, Studentati e Senior Housing (convegno online)
Seppure con significative differenze legate all’utenza e alle dinamiche di fruizione, co-living, student housing e senior living fanno parte della stessa asset class, innovativa per il nostro Paese, del residenziale alternativo. Le accomuna inoltre un elemento, la condivisione, di cui il distanziamento sociale riscrive i termini e le regole.
Nonostante la prevedibile riduzione del tasso di occupancy previsto nel breve-medio, i fondamenti strutturali della domanda per queste formule abitative escono rafforzati dalla trasformazione socio-economica innescata dalla pandemia. Nel caso del co-living, in particolare, si annuncia un’impennata della domanda di condivisione di spazi residenziali privati in contesti di qualità, sanificati e tecnologici, mentre secondo le previsioni il mercato italiano dello Student Housing sarà il primo a ripartire non appena la situazione si sarà normalizzata. Anche il Senior Housing, agli albori in Italia, durante il lockdown si è dimostrato efficace nel garantire la sicurezza di un’utenza critica, rimodulando la socialità in base alle necessità imposte dall’emergenza sanitaria.
AGIDI ha ulteriormente ampliato l’offerta di approfondimenti specifici e mirati sulle conseguenze del COVID-19 per gli operatori immobiliari, dedicando il secondo appuntamento alle nuove regole per il residenziale gestito. Il quadro normativo di riferimento e i provvedimenti di Governo ed Enti Locali, la formalizzazione degli accordi integrativi o modificativi del contratto tra gestore e conduttore, i profili di rischio per gli operatori specializzati, l’applicazione dei protocolli di salute e sicurezza agli spazi condivisi e i provvedimenti di natura informativa, limitativa e coercitiva sono alcuni tra i temi affrontati dai relatori nel corso dell’iniziativa.
Rinegoziazione dei Contratti di Locazione Commerciale (convegno online)
Nonostante la graduale riapertura in atto le perduranti restrizioni legate al distanziamento sociale e la radicale trasformazione di modelli e priorità di consumo hanno determinato una pesante riduzione del potenziale produttivo per la stragrande maggioranza degli operatori commerciali.
Una situazione che impatta sia sul proprietario che sul conduttore, che devono valutare le soluzioni negoziali più opportune per affrontare l’emergenza. Le opzioni disponibili spaziano dalla risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta, una scelta definitiva che implica il recesso anticipato e il rilascio degli spazi, alla sospensione temporanea dei canoni di locazione fino alla rinnovazione del contratto di affitto in base a nuovi parametri.
Nello scenario post lockdown, caratterizzato da condizioni tanto straordinarie quanto imprevedibili, AGIDI ha integrato la consueta offerta di contenuti con approfondimenti specifici e mirati sulle conseguenze del COVID-19 per gli operatori immobiliari, dedicando il primo appuntamento alle modalità di rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale.
Assicurare il Rischio Immobiliare
terza edizione del convegno AGIDI dedicato all’analisi e valutazione del rischio immobiliare ha analizzato l’evoluzione di domanda e offerta di prodotti assicurativi ad hoc per il settore immobiliare.
Il confronto tra esperti di diritto assicurativo e immobiliare, broker assicurativi e operatori immobiliari ha offerto, da un lato, la ricognizione articolata e puntuale delle specifiche esigenze assicurative del settore e, dall’altro, la disamina dei prodotti attualmente disponibili sul mercato italiano: un approccio che ha evidenziato il valore dei programmi assicurativi rispetto alle polizze per singoli rischi nel processo di finanziarizzazione dell’immobile.L’adattamento di formule assicurative anglosassoni come Warranty & Indemnity e Litigation Buy Out nel nostro Paese, i recenti chiarimenti IVASS in materia di W&I, i principali vantaggi delle assicurazioni per le controparti, il ruolo degli strumenti assicurativi nel quadro della negoziazione immobiliare e gli ambiti di applicazione delle Contingent Liabilities sono stati tra i temi analizzati nel corso dell’incontro.
Un’attenzione specifica è stata inoltre dedicata agli strumenti a tutela dell’acquirente di un bene non conforme in base alla recente sentenza 22/03/2019 della Cassazione.
UTP E NPL: come cambia il mercato dei crediti in sofferenza
Lo spostamento dell’attenzione delle banche dagli NPL agli UTP, ovvero ai crediti Unlikely To Pay, trasforma radicalmente le dinamiche del mercato delle sofferenze e le strategie di gestione e valorizzazione del sottostante immobiliare.
Di fatto la differenza tra NPL e UTP è sostanziale: mentre i primi sono identificabili come posizioni in cui l’insolvenza del debitore ha già determinato la cessazione del rapporto, nel secondo caso il rischio di insolvenza è solo potenziale e la posizione si riferisce a un debitore ancora attivo. Una situazione che richiede soluzioni finanziarie più vicine a quelle dell’investment banking e del private equity, come la rinegoziazione e ristrutturazione del debito, rispetto all’approccio liquidatorio, spesso basato su cessioni massive, che caratterizza la gestione degli NPL.
Il ruolo degli investitori, le dinamiche dei fondi dedicati alle inadempienze probabili, l’integrazione di competenze immobiliari e finanziarie come fattore critico di successo, gli aspetti fiscali delle perdite su crediti e cartolarizzazioni e il ruolo delle Reoco nel nuovo scenario di mercato sono stati tra i temi al centro dell’edizione 2019 del convegno AGIDI.
Un’attenzione particolareè stata inoltre dedicata alla dimensione tecnologica, e in particolare al contributo di big data e location intelligence allo sviluppo di servizi di valutazione trasparente, all’applicazione del proptech alla gestione dei crediti e al potenziale del marketplace digitale nello scambio dei portafogli.